گزارش مبانی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در ترکیه

بخش توسعه املاک و مستغلات ترکیه آینده ای بسیار امیدوارکننده دارد. اقتصاد در حال رشد ، جمعیت بسیار مطلوب و قوانین و مقررات کاملاً ثابت چند شاخص اصلی هستند که شاهد این خوش بینی بزرگ هستند. در مقایسه با اقتصادهای در حال ظهور و برخی از اقتصادهای پیشرفته تر ، ترکیه دارای مزایای متفاوت و متمایز است.

قابل درک است که چشم اندازهای مطلوب آینده باعث جلب توجه سرمایه گذاران بین المللی در بازار ترکیه می شود. بسیاری از شرکتهای معروف سرمایه گذاری قبلاً در ترکیه سرمایه گذاری کرده اند و بسیاری دیگر به دنبال فرصت "مناسب" هستند. علاوه بر درک پویایی بازار ، برای سرمایه گذاران احتمالی نیز ضروری است که برای تصمیم گیری صحیح و سرمایه گذاری در معاملات توسعه مناسب ، با قوانین ، مقررات و سیستم های کشور آشنا شوند.

به منظور ارائه اطلاعات اساسی و اساسی جامعه سرمایه گذاری در مورد فضای تجاری ترکیه ، مرکز تفکر استراتژیک در املاک و مستغلات (GISP) این جزوه را تهیه کرده است. این مطالعه شامل اطلاعات مهمی در مورد جنبه های مالی ، حقوقی و مالیاتی صنعت املاک و مستغلات ترکیه است. هر سه بخش توسط متخصصان برجسته در مناطق مربوطه تهیه شده است. مشارکت کنندگان اصلی مناصب سطح عالی را در شرکت های حسابداری ، دفاتر حقوقی و موسسات مالی در ترکیه دارند.

GISP به عنوان تنها سازمان اتاق فکر مستقل در صنعت املاک و مستغلات ترکیه به تولید ایده و گزارش برای بهبود فضای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات و ارائه چشم انداز مستقل از چشم انداز آینده ادامه خواهد داد. این سازمان همچنین مصمم است که به عنوان پلی بین جامعه سرمایه گذاری و بازار املاک و مستغلات ترکیه عمل کند. بنابراین ، ما می خواهیم هر سازمان یا برنامه ریزی دیگری را برای ورود به بازار ترکیه تشویق کنیم تا برای راهنمایی یا مرجع با GISP تماس بگیرند.


جنبه های مالی

ساختار بودجه عمومی بازار املاک و مستغلات ترکیه چگونه است؟ از لحاظ تاریخی ، صنعت املاک و مستغلات ترکیه به عنوان یک بازار مبتنی بر حقوق صاحبان سهام شناخته می شود ، به دلیل بالا بودن نرخ بهره در محیط بالا و محدودیت دسترسی به بودجه طولانی مدت مبتنی بر ارز خارجی. همزمان با تثبیت تدریجی اقتصاد ترکیه در دوران پس از سال 2001 ، تأمین مالی بدهی به طور معمول بیشتر در دسترس موسسات مالی محلی و خارجی قرار می گیرد و به دلیل نرخ های سود مطلوب توسط فعالان بازار به طور فزاینده ای مورد استفاده قرار می گیرد.


کدام نوع اصلی تامین مالی به طور معمول در بازار موجود است؟

1.1 سرمایه سهام - از نظر تاریخی ، سهامداران متداول ترین منبع بودجه برای توسعه املاک و مستغلات و / یا تصرفات در ترکیه بوده است.
1.2 مالی بدهی - بدهی بانکی ؛ مسائل مربوط به اوراق قرضه بدهی بانکی متداولترین روش تأمین بدهی در بازار املاک و مستغلات ترکیه است که هم در سطح شرکت و هم در سطح پروژه در دسترس است. اوراق مشارکت شرکت ها نسبتاً کم استفاده می شوند ، فقط تعداد معدودی از شرکت های بزرگ و بانک ها دارای اوراق قرضه برجسته هستند. در همین حال ، ساختارهای مالی اسلامی به طور فزاینده ای در بازار مورد استفاده قرار می گیرند.
1.3 مالی میزانسن - با توجه به ترجیح اهرم پایین سرمایه گذاران محلی ، از نظر تاریخی ، هیچ نیازی واقعی به سرمایه گذاران محلی به امور مالی میان میزان وجود نداشته است. همزمان با توسعه بازار ، ارائه دهندگان میزانسن بازار را برای فرصت ها رصد می کنند ، اما هنوز معامله ای انجام نشده است.


ساختار کلی بازار بدهی بانکی چگونه است؟

2.1 فعالان بازار مالی بدهی بانکی عبارتند از:

بانک های پس انداز و سپرده های محلی (دولتی و خصوصی)
بانک های خارجی با شرکت های تابعه ، شعب یا نمایندگی های بانکی ترکیه در ترکیه
بانک های توسعه و سرمایه گذاری محلی و خارجی
بانکهای مشارکت

2.2. شرکای مالی در مقابل پروژه مالی: به طور سنتی ، منابع مالی عمدتا به صورت شرکتی و با استفاده از دارایی / مشاغل وام گیرندگان ارائه می شد. با این حال ، همراه با افزایش مشارکت وام دهندگان بین المللی در بازار ، سرمایه پروژه نیز برای توسعه املاک و مستغلات و / یا پروژه های تملک یا به عنوان بخشی از یک ساختار سرمایه گذاری مجدد به صورت غیر رجوع در دسترس است.

2.3 وام های متوسل ، غیر رجوع یا رجوع محدود: ورود سرمایه گذاران بین المللی و صندوق های سرمایه گذاری خصوصی در املاک و مستغلات منجر به توسعه ساختارهای مالی غیر رجوع شده است که فقط با دارایی تأمین شده تأمین می شوند. همچنین وام های "استفاده محدود" به ویژه در منابع مالی توسعه وجود دارد ، که در مرحله توسعه یک ضمانت / ضمانت اضافی مورد نیاز است ، که معمولاً پس از اتمام دوره توسعه لغو می شود.

2.4 وام های توسعه / سرمایه گذاری: منابع مالی توسعه عمدتا توسط بانک های محلی در شرایط فعلی بازار در دسترس است ، زیرا از منظر ریسک ، بانک های بین المللی بیشتر وام های سرمایه گذاری را به دارایی های عملیاتی با سوابق عملکرد کافی ترجیح می دهند.

شرایط اصلی تامین مالی پروژه در بازار املاک و مستغلات ترکیه کدامند؟

3.1 نوع وام گیرنده− وام دهندگان محلی: نهادهای شرکتی و ساختارهای SPVV وام دهندگان بین المللی: معمولاً بدنبال ساختارهای SPV هستند
3.2 مدت وام− وام دهندگان محلی: حداکثر 10 سال شرایط وام− وام دهندگان بین المللی: به طور کلی حدود 5 سال
3.3 ساختار بازپرداخت le وام دهندگان محلی: استهلاک معمولاً برابر ؛ ساختارهای پرداخت گلوله ترجیح داده نمی شود - وام دهندگان بین المللی: 3-5٪ p.a. با ساختار گلوله

3.4 نرخ بهره ، حاشیه و دوره بهره

- نرخ بهره: Libor یا Euribor برای وام های نرخ دار ؛ مبادله USD / EUR یا نرخ ثابت برای وام های با نرخ ثابت
- حاشیه: بین 400 bps - 600 bps
- دوره بهره: 3 ، 6 یا 12 ماه.

3.5 ساختار هزینه

- هزینه ترتیب (پیشاپیش) - بین 100 بیت در ثانیه تا 150 بیت در ثانیه با مقدار اولیه تسهیلات
- هزینه تعهد - 100-150 bps در سال.
- هزینه لغو - بین 200 bps تا 300 bps از میزان تسهیلات
- هزینه پیش پرداخت (بازپرداخت داوطلبانه) - 50 بیت در ثانیه تا 100 بیت بر ثانیه پیش فروش کل سال پیش از سررسید

3.6 الزامات مصون سازی

- پوشش ارز: به طور قابل توجهی بالا هزینه های پوشش برای لیر ترکیه
- پوشش نرخ بهره: سقف نرخ بهره ، یقه یا سقف جلو

3.7 سازوکار کنترل جریان وجوه نقد− حساب های ذخیره بازپرداخت بدهی− ساختارهای رفت و برگشت وجه نقد

3.8 شرایط سقوط - الزامات قبل از اجاره - مکانیزم کنترل پروژه - دقت فنی - مدیریت املاک


3.9 میثاق های اصلی

- وام به هزینه (LTC) - 50-70٪ از بودجه های عمرانی مصوب
- وام به ارزش (LTV) - در سطح 50-70٪
- نسبت پوشش خدمات بدهی (DSCR) - به طور کلی در حداقل 110-120٪ تنظیم می شود
- نسبت پوشش بهره (ICR) - سطح دیده شده در بازار حدود 170-180٪ است
- سود خالص بدهی (YOD) - بسته به نوع دارایی ، به طور کلی در بالای 12٪ تنظیم می شود
- محدودیت های استقراض - نسبت بدهی به کل دارایی ها در حداکثر سطح حدود 60-70٪ تنظیم شده است

3.10 رویداد پیش فرض - شامل عدم پرداخت ، عدم رعایت میثاق ها ، مراحل ورشکستگی / ورشکستگی ، غیرقانونی بودن ، دادخواست های حقوقی یا دادرسی ، سازوکارهای متقابل پیش فرض است.

خصوصیات اصلی اسناد وام و بسته های امنیتی چیست؟

4.1 قراردادهای وام

- ساختار قانونی - توافق نامه های وام استاندارد LMA در بازار رایج می شود
- قانون حاکم - به طور کلی قانون ترکیه حاکم و تفسیر می شود. با این وجود دیدن توافق نامه های مبتنی بر قوانین انگلیس یا آلمان نیز ممکن است

4.2 اسناد امنیتی− رهن - نیاز اصلی
- تعهدات / واگذاری درآمد - تعهدات خاموش یا فعال
- تعهد حساب - ماهیتی که معمولاً ساکت است
- تعهد سهام - فقط برای وام گیرندگان از نوع SPV
- تعهد منفی
- ضمانت ها - ضمانت های شرکتی یا شخصی توسط وام گیرندگان یا سهامداران
- بیمه ها - وام دهندگان به عنوان "دریافت کننده ضرر" تحت سیاست ها - وثیقه متقابل
- تبعیت


قانون
جنبه های حقوقی


آیا بازار املاک و مستغلات ترکیه تنظیم شده است؟ بازار املاک و مستغلات ترکیه یک بازار تنظیم شده است. قانون مدنی ، قانون ثبت اسناد و املاک و مستغلات ترکیه ، قانون اجاره و قانون پهنه بندی منابع اصلی قوانین حاکم بر امور املاک و مستغلات هستند. از آنجا که قوانین اولیه و ثانویه برای مدت طولانی وجود داشته است ، پرونده های قضایی کافی وجود دارد که روش کار را روشن می کند.
امنیت سیستم ثبت زمین ترکیه چقدر امن است؟ سیستم ثبت زمینی مورد استفاده در ترکیه در ابتدا توسط امپراتوری عثمانی شکل گرفت و سپس در طول سالها توسعه یافت. این یک سیستم بسیار قابل اعتماد و ایمن است که به موجب آن هر قسمت از معاملات املاک و مستغلات ثبت می شود. سوابق ثبت زمین عمومی است. بنابراین حقوق اشخاص ثالث ، که مالکیت یا علاقه به هر نوع املاک و مستغلات را در سوابق ثبت زمین ثبت می کنند ، محترم است.
فراتر از دفتر رسمی ، اطلاعات مربوط به وضعیت حقوقی املاک و مستغلات (حقوق مالکیت ، حقوقی که به نفع اشخاص ثالث به ثبت رسیده است ، بار و غیره) نیز در یک سیستم رایانه ای به نام TAKBIS نگهداری می شود.

اخیراً ، آیین نامه جدیدی به اجرا در آمده است که دفاتر ثبت اسناد و املاک را قادر می سازد معاملات املاک و مستغلات را که در حوزه های مختلف قضایی هستند انجام دهند. این به عنوان یک گام مهم برای تمرکز سیستم ثبت زمین پذیرفته شده است. در حال حاضر ، این سیستم فقط در برخی از دفاتر ثبت زمینی عملیاتی است اما در آینده به فرآیندی استاندارد برای هر اداره ثبت زمین تبدیل خواهد شد.

منبع

15 شهریور 1399 - 21:16

برچسب ها

  • سرمایه_گذاری_ترکیه
  • خرید_ملک
  • GISP
  • املاک_ترکیه
  • مهاجرت_به_ترکیه
  • خرید_خانه_در_ترکیه
  • اقامت_ترکیه
  • املاک_مستغلات
  • حقوق_مالکیت
  • حقوق_مدنی
  • جنبه_های_حقوقی
  • تامین_مالی_پروژه
  • سرمایه_گذاری
  • وام_های_توسعه

نظرات کاربران

امتیاز کل

در حال حاضر نظری ثبت نشده است

ثبت نظر

امتیاز شما